Immobilienjahr 2015: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Mieter

Das neue Jahr bringt für Immobilieneigen-tümer, Vermieter und Mieter zahlreiche gesetzliche Änderungen. So wurde zum 1. Januar die Grunderwerbsteuer im Saarland und in Nordrhein-Westfalen um jeweils einen beziehungsweise 1,5 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent erhöht. Zusammen mit Schleswig-Holstein verlangen diese Länder dann die höchsten Steuersätze im Bundesgebiet. „Wohnkäufer werden wieder einmal stärker zur Kasse gebeten. Es wird dadurch für viele immer schwieriger, sich für den Erwerb eines Eigenheims zu entscheiden“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Er fordert: „Es wird Zeit, dass die Landesregierungen den Wettbewerb um immer höhere Grunderwerbsteuersätze beenden.“ Mietpreisbremse wird zur Bremse von Bestandsinvestitionen Im ersten Halbjahr 2015 soll nach Plänen von Bundesjustizminister Heiko Maas die als Mietpreisbremse bekannte Mietrechtsänderung in Kraft treten. Hiernach sollen die Mieten in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietungen nicht mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Nach Inkrafttreten des Gesetzes können die Bundesländer per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbremse für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten soll. „Mit der Mietpreisbremse kommt auf Vermieter und Verwalter ein erheblicher Mehraufwand zu“, warnt Schickt. „Da es nicht in allen Städten Mietspiegel gibt, ist für Vermieter ein schwieriges Unterfangen zu ermitteln, wie viel Miete sie nun verlangen dürfen. Hier fehlen klare Bezugsgrößen – rechtlich gesehen werden die Vermieter im Unklaren gelassen“, sagt Schick. Unklarheiten ergeben sich auch bei Mieterhöhungen nach sogenannten Zwischenmodernisierungen. Denn von der Mietpreisbremse ausgenommen sind nicht nur Neubauten, sondern auch die Erstvermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. „Was als umfassend gilt, ist im Gesetzentwurf nicht genau festgelegt. Als grober Richtwert gilt: Wenn die Investitionskosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus umfassen und die Baumaßnahmen die Struktur des Gebäudes betreffen, gelten sie als umfassende Modernisierung“, sagt Schick. Viele Sanierungen erfüllten diese Vorgaben jedoch nicht – für sie gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt. „Letztendlich wird die Mietpreisbremse stark zu Lasten von Investitionen in den Wohnungsbestand gehen“, so Schick. „Bestellerprinzip“ führt zu höheren Kosten für Vermieter Gemeinsam mit der Mietpreisbremse wird auch eine Regelung zum sogenannten „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision in Kraft treten. Sie sieht vor, dass die Maklerprovision künftig derjenige zahlen soll, der die Leistungen in Auftrag gibt. Schick kommentiert: „Wird der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form umgesetzt, müssen in fast allen Fällen die Vermieter die Provision zahlen. Die Regelung wird somit zu einer deutlichen Mehrbelastung für Immobilieneigentümer führen.“ Im Nachteil seien auch die Wohnungssuchenden. „Um sich die Maklerkosten zu sparen, werden viele Eigentümer auf eigene Faust auf die Suche nach einem Mieter gehen. Dadurch haben weniger Wohnungssuchende Zugang zu den Angeboten.“ Somit werde es für Verbraucher künftig schwieriger, eine Wohnung zu finden. „Das betrifft insbesondere Wohnungssuchende, die von einer Stadt in die andere umziehen. Es ist zu befürchten, dass gerade diese Mieter im nächsten Jahr auf eine geringere Wohnungsauswahl stoßen werden.“ Mess- und Eichgesetz: Neue Pflichten für Vermieter und Verwalter Auf Vermieter kommen ab dem 1. Januar 2015 neue Pflichten zu: Das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) tritt in Kraft. Dem zufolge müssen nach § 32 MessEG alle neuen und erneuerten Messgeräte an die nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden. „Die Anzeigepflicht betrifft grundsätzlich alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler und Gaszähler, die ab dem 1. Januar 2015 erstmals eingebaut beziehungsweise getauscht werden“, erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung des IVD. „Eine Meldepflicht trifft allerdings nur denjenigen, der das Messgerät geschäftlich verwendet, also beispielsweise selbst Nebenkosten hierüber abrechnet. Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes (Gas, Wärme, Elektrizität) sowie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss kann davon ausgegangen werden, dass der Versorger der Verwender des Messgerätes ist“, so Osthus weiter. „Innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme muss er die im Gesetz bestimmten Angaben an die zuständige Landesbehörde melden.“ Auf der Internetseite www.eichamt.de soll ein entsprechendes Online-Verfahren eingerichtet werden. Eine zweite Änderung betrifft den Betrieb von ungeeichten Geräten oder Zählern mit abgelaufener Eichung. Nach § 33 MessEG dürfen Werte von Messgeräten mit abgelaufener Eichung nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung. „Es ist nun an den Verwaltern und Eigentümern zu prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind“, sagt Osthus. Ansonsten müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Der Rechtsexperte warnt: „Wenn Messwerte mit abgelaufener Eichung im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird, kann dies den Eigentümer oder Verwalter teuer zu stehen kommen. Es drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.“ Stand: Januar 2015

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