Wichtige Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2024 für die Immobilienbranche und unsere Mitglieder.
Änderungen im Immobiliensteuerrecht durch das Jahressteuergesetz 2024
Alle Änderungen im Überblick
Steuerbefreiung für kleine Photovoltaikanlagen (§ 3 Nr. 72 EStG)
Die zulässige Bruttoleistung laut Stammdatenregister wird von 15 kW (peak) auf 30 KW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Durch die Änderung wird außerdem klargestellt, dass auch bei Gebäuden mit mehreren Gewerbeeinheiten aber ohne Wohneinheiten Photovoltaikanlagen bis zu 30 kW (peak) je Gewerbeeinheit begünstigt sind. Außerdem wird klargestellt, dass es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt, so dass bei Überschreiten der Grenze die Steuerbefreiung insgesamt nicht eingreift.
Wie bisher, darf die Bruttoleistung insgesamt höchstens 100 Kilowatt (peak) pro Steuerpflichtigen oder Mitunternehmerschaft betragen. Die Neuregelung gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft Komma in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7Abs. 4 Satz 2 EStG)
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, einen höheren Afa-Satz in Anspruch zu nehmen, indem er nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als sie den gesetzlichen Abschreibungssätzen zugrunde liegt. Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme zu dem Entwurf des JStG 2024 eine erhebliche Einschränkung der Regelung gefordert. Danach sollte die AfA nach einer kürzeren Nutzungsdauer nur vorgenommen werden, wenn ein Gebäude bereits zum Zeitpunkt seiner Fertigstellung eine kürzere Nutzungsdauer hat und die Nutzungsdauer weniger als 20 Prozent der den AfA-Sätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG rechnerisch zugrundeliegenden Absetzungszeiträume beträgt. Um zu verhindern, dass jegliche Gutachten als Nachweis zur Verringerung der typisierten Abschreibungszeiträume von Gebäuden genutzt werden, sollen zudem die erforderlichen Kriterien für die Nachweiserfüllung gesetzlich festgeschrieben werden. Diese Einschränkung ist nicht in das JStG 2024 übernommen worden.
Wie bisher wird das Gutachten von den Finanzverwaltungen allerdings nur anerkannt, wenn es von einem zertifizierten Sachverständigen einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde.
Restwertabschreibung nach Auslaufen der Sonderabschreibung gem. § 7 b EStG
In § 7 a Abs. 9 EstG wird klargestellt, das sich nach Ablauf des Begünstigungszeitraums für die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG die Restwertabschreibung nach § 7 Abs. 5 a EStG nach dem Restwert und dem nach § 7 Absatz 5 a EStG maßgeblichen Prozentsatz von 5 Prozent bemisst. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung das Gebäude bereits degressiv nach 7 Absatz 5 a EstG abgeschrieben hat.
Die neue Regelung gilt ab dem 1.1.2023.
Verkauf von Anteilen am Gesamthandsvermögen (§ 23 EStG)
Mit Urteil vom 26.9.2023 (IX R 13/22) hat der BFH entschieden, dass der Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht als anteilige Anschaffung des der Erbengemeinschaft gehörenden Grundstücks zu werten ist. Als Reaktion auf dieses Urteil ist in § 23 EStG das Wort Gesamthand eingefügt worden. Damit wird die Anwendbarkeit des § 23 EStG in diesen Fällen sichergestellt.
Die Regelung ist in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
Steuerabzug bei Bauleistungen
Ab dem 1.1.2026 muss der Antrag auf Erstattung der Bauabzugsteuer elektronisch gestellt werden (§ 48 c EStG). Eine Ausnahme gilt nur, wenn es sich um einen Härtefall handelt und die elektronische Antragstellung für den Steuerpflichtigen eine unbillige Härte darstellen würde.
Erbschaftsteuergesetz
Bewertungsabschlag für Wohnimmobilien in Drittstaaten (13 d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG)
Der Bewertungsabschlag nach § 13 d ErbStG von 10 % wird bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch dann gewährt, wenn das Grundstück in einem Drittstaat liegt und in Bezug auf die Erbschaftsteuer mit diesem Drittstaat ein Informationsaustausch sichergestellt ist.
Das BMF wird eine Liste der Staaten veröffentlichen, die diese Voraussetzungen erfüllen.
Steuerstundung bei Wohnimmobilien (§ 28 Absatz 3 ErbStG)
Nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahre gewährt, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Von dieser Regelung wurden bisher nur Grundstücke erfasst, die im Erwerbszeitpunkt die Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllen. Mit den Änderungen in § 28 Abs. 3 ErbStG soll die Stundungsregelung auf sämtliche Fälle ausgeweitet werden, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird.
Insbesondere erfasst die neue Regelung auch Fälle, in denen das vom Erblasser oder Schenker genutzte Grundstück erst nach dem Erbfall oder der Schenkung zu Wohnzwecken vermietet wird. Ebenfalls erfasst werden alle Fälle der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, unabhängig von der Grundstücksart, beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Für Wohnungen in Drittstaaten kann die Stundung nur gewährt werden, wenn in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit dem Drittstaat und die Möglichkeit der Beitreibung entsprechender steuerlicher Forderungen sichergestellt ist.
Die Neuregelung gilt ab dem Tag nach der Verkündung des Gesetzes.
Wohngemeinnützigkeit
In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke wird die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen (§ 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 Abgabenverordnung (AO)).
Die Neuregelung gilt ab dem 1.1.2025
Gewerbesteuer
Neuregelung der einfachen Gewerbesteuerlichen Kürzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GewStG)
Ab 2025 knüpft die gewerbesteuerliche Kürzung nicht wie bisher an den Grundsteuerwert an, sondern an die tatsächlich im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für den zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörenden Grundbesitz.
Umsatzsteuer
Definition der Werklieferung (§ 3 Abs. 4 UStG)
Durch die Neuregelung wird klargestellt, dass eine Werklieferung nur vorliegt, wenn der Unternehmer einen „fremden“ Gegenstand be- oder verarbeitet. Diese Voraussetzung wurde bereits von Rechtsprechung und Finanzverwaltung angewandt und wird jetzt in den Gesetzestext aufgenommen.
Die Regelung gilt ab Verkündung des Gesetzes.
Reform der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
Von inländischen Kleinunternehmern bewirkte Umsätze werden in § 19 Abs. 1 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Es liegt also in Zukunft eine echte, Steuerbefreiung vor, die den Vorsteuerabzug ausschließt. Bislang wurde bei Kleinunternehmern die Umsatzsteuer lediglich „nicht erhoben“. Kleinunternehmer sind deshalb auch nach Ablauf der Übergangsregelung in § 27 Abs. 38 UStG nicht verpflichtet, elektronische Rechnungen auszustellen. Auch sie sind jedoch ab dem 1.1.2025 verpflichtet, elektronische Rechnungen zu empfangen.
Voraussetzung für die Befreiung ist, dass der inländische Gesamtumsatz (§ 19 Abs. 2 UStG) im vorangegangenen 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 € nicht überschreitet. Wird die Grenze von 100.000 € während des Jahres überschritten, kommt es zu einem unterjährigen Wegfall der Kleinunternehmerregelung.
Nimmt der Unternehmer seine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit auf, ist § 19 Abs. 1 S. 1 UStG mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Umsatz im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 25.000 € nicht überschreitet. Bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, unterliegt der Regelbesteuerung. Nur die bis zum Zeitpunkt der Überschreitung bewirkten Umsätze sind steuerfrei. Außerdem wird die Erklärung auf den Verzicht der Umsatzsteuerbefreiung neu befristet. Sie kann nur noch bis zum letzten Tag des Monats Februar des zweiten auf den Besteuerungszeitraum folgenden Kalenderjahres abgegeben werden.
Mit § 34 a UStDV wird eine neue Regelung für vereinfachte Rechnungen von Kleinunternehmern eingeführt. Die Neuregelung gilt ab dem 1.1.2025.
Bereits durch das Wachstumschancengesetz wurden Kleinunternehmer grundsätzlich von der Übermittlung von Umsatzsteuererklärungen für das Kalenderjahr befreit. Dies gilt allerdings nicht für die Fälle des § 18 Abs. 4 a UStG.
Diese Regelung gilt bereits für den Besteuerungszeitraum 2024.
Durch das Wachstumschancen Gesetz ist außerdem geregelt worden, dass die Möglichkeit, die Steuer nach vereinnahmten, statt nach vereinbarten Entgelten zu berechnen, bis zu einem Gesamtumsatz von 800.000 € (vorher 600.000 €) möglich ist.
Diese Regelung gilt bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2024.
Grundsteuer
Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23) entschieden, dass der Steuerpflichtige die Möglichkeit haben muss, durch ein Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert seines Grundstücks mindestens 40 % unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt. In § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) hat der Gesetzgeber die Auffassung übernommen und geregelt, dass in diesem Fall der niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist. Statt eines Gutachtens kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen. Dies dürfte insbesondere bedeutsam sein, wenn das Grundstück nach dem 1.1.2022 verkauft worden ist, da die Kaufpreise danach gefallen sind.
Wachstumschancengesetz
Anhebung der Grenzen für die Buchführungspflicht (§ 141 Abgabenordnung, AO)
Gewerbliche Unternehmer, die für den einzelnen Betrieb einen Gesamtumsatz von mehr als 600.000 € im Kalenderjahr erzielen, waren nach der bisherigen Rechtslage verpflichtet, Bücher zu führen. Diese Grenze ist auf 800.000 € angehoben worden.
Eine Buchführungspflicht entstand bisher auch ab einem Gewinn von 60.000 €. Diese Betragsgrenze ist auf 80.000 € erhöht worden.
Die Regelung gilt bereits für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2023 begonnen haben.
Anhebung der Freigrenze für Geschenke (§ 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG)
Nach § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 1 EStG dürfen Aufwendungen für Geschenke an Personen, die nicht Arbeitnehmer des Steuerpflichtigen sind, den Gewinn nicht mindern, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der dem Empfänger im Wirtschaftsjahr zugewendeten Gegenstände insgesamt einen bestimmten Betrag überschreitet. Dieser Betrag ist von 35 € auf 50 € erhöht wurde. Es handelt sich um eine Freigrenze, so dass die Aufwendungen bei Überschreiten der Grenze insgesamt nicht abzugsfähig sind (vgl. das BMF-Schreiben vom 12.7.2024).
Gewerbesteuergesetz
Erhöhung der Unschädlichkeitsgrenze für Grundstücksunternehmen bei der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchstabe b GewStG)
Um neue Anreize für den Ausbau der Solarstromerzeugung und den Betrieb von Ladesäulen zu setzen, ist bei der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen die Unschädlichkeitsgrenze von 10 auf 20 Prozent angehoben worden.
Die Regelung gilt bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2023.
Erhöhung der Unschädlichkeitsgrenze für die Steuerbefreiung von Wohnungsgenossenschaften und -vereinen (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 3 KStG)
Wohnungsgenossenschaften und -vereine erhalten die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG auch dann, wenn ihre übrigen Einnahmen nur wegen der Stromlieferung aus Mieterstromanlagen zwar die Unschädlichkeitsgrenze von 10 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus dieser Stromlieferung aber nicht 30 Prozent (bisher 20 %) ihrer Gesamteinnahmen übersteigen.
Gem. § 3 Nr. 15 GewStG gilt dies auch für die Gewerbesteuer. Die Regelung gilt bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2023.
Ansprechpartner
Bundesverband
Rechtsberater Referat Steuern
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