Deutschland braucht eine tragfähige Strategie, wie sie die Bürger wirtschaftlich unabhängig macht. Immobilieneigentum ist dabei ein wichtiger Baustein. Ob vermietet oder selbstgenutzt, spielt keine Rolle. Die beste Sozialbestimmung des Eigentums liegt darin, dass möglichst viele Bürger Eigentum haben, zumal bekannt ist, dass private Vermieter nicht in erster Linie renditeorientiert und -verpflichtet sind. Was ist daran falsch, wenn möglichst viele Menschen an der Wertentwicklung partizipieren können?! Eigentum ist überdies eine gute Altersvorsorge, was die Rentendiskussion entschärfen könnte. Um möglichst viele in Eigentum zu bringen, muss die Grunderwerbsteuerlast gesenkt werden. Die bisherige Eigentumsförderung, die immer auch hohe Klimaschutzanforderungen gestellt hat, hat sich im Gegensatz zum Baukindergeld nicht bewährt.

Wir brauchen ein starkes Bundesbauministerium, das mit der nötigen Kompetenz und finanziellen Mitteln ausgestattet ist. Zur Zuständigkeit müssen auch alle Maßnahmen gehören, die den Wohnungsbestand betreffen, inklusive Förderung. Die bisherige Trennung der Zuständigkeit zwischen Bau- und Wirtschaftsministerium hat sich nicht bewährt.

Vor 20 Jahren wurde auch solide gebaut. Dennoch haben sich die Standards erhöht, was zu einer Verteuerung des Bauens geführt hat. Daher sollten die Komfortstandards abgesenkt und der energetische Mindeststandard EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen
Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht.

Wohnungspolitik ist mehr als Mietenpolitik. Die ständigen Diskussionen um das Mietrecht zerstören jede Investitionsbereitschaft. Sie sind Gift für ein Investitionsklima. Die Mietpreisbremse sollte nicht verlängert werden. Eine restriktive Mietenregulierung mit abgesenkten Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse sollte grundsätzlich nur temporär angewendet werden und stets durch effektive Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum ergänzt werden. Zu diesem Ergebnis ist auch kürzlich der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gekommen (Pressemitteilung vom 13.11.24). Das Mietrecht sollte entschlackt werden. Ein Anfang könnte in der weitgehenden Abschaffung der mit dem GEG eingeführten Regelungen gemacht werden. Diese Regelungen braucht es in dieser Tiefe grundsätzlich nicht. Sie machen das Mietrecht nur komplizierter und nicht gerechter.

Regulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands von Gebäuden sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen. So werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung von Gebäuden, sollte auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik insoweit grundsätzlich angepasst werden. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Sanierungen in größerem Maßstab sollten nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen. Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen. Für die Beschleunigung der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ist eine Regulierung der Fernwärme durch die Netzagentur notwendig. Mit dieser können im Gegenzug die Wärmelieferverordnung und § 556c BGB entfallen.

Insgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (sogenanntes „Gold-Plating“). Insbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt. Auch die Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur sollten nicht weiter ergänzt oder verschärft werden.

Die Ideen des Bauturbos (§ 246e BauGB-E) und der Nachverdichtung (§§ 31, 34 BauGB-E) sind rasch umzusetzen. Das Bauplanungsrecht muss insgesamt mehr auf das Bauen als auf die soziale Gerechtigkeit ausgerichtet sein. Eine bevorzugte Behandlung bei der Vergabe von Grundstücken an gemeinnützige Player hat nichts mit dem Baurecht zu tun. Es kommt nicht auf die Rechtsform, sondern auf das Konzept an, welches soziale Elemente haben kann. Mit Erhaltungsgebieten wird ein hoher Preis gezahlt. Sie schränken nicht nur den Eigentümer ein, sondern verhindern sinnvolle Maßnahmen in den Klimaschutz und den altengerechten Umbau, was widersinnig ist, weil die Bewohner immer älter werden. Dieser Zielkonflikt muss aufgelöst werden. Eine Umwandlungsbeschränkung hat im Baurecht genauso wenig etwas zu suchen, wie ein kommunales Vorkaufsrecht, das ausgeübt werden soll, wenn der Käufer die Miete erhöhen könnte. Um den Mieter zu schützen, gibt es ausreichend Instrumente im Mietrecht.

Die Grunderwerbsteuer ist eines der größten Hemmnisse, die einem Erwerb von Immobilien entgegenstehen. Das gilt für gewerbliche und private Akteure gleichermaßen. Sie wurde in den vergangenen Jahren rund 30mal erhöht, aber nur ein einziges Mal wieder gesenkt. Egal, ob Freibetrag zugunsten von Familien/Erstkäufern oder generelle Absenkung, hier muss etwas innerhalb der ersten 100 Tage einer Regierung etwas geschehen. Die Abschreibungsregelungen für den Wohnungsbau müssen zugunsten von Investitionen geändert werden. Das gilt auch für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der in der Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen ist. Die Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG steht energetischen Sanierungen im Weg und sollte daher gestrichen werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit 2009 unverändert. Die Immobilienpreise sind dagegen enorm gestiegen. Das muss angeglichen werden. Bei der Grundsteuer deutet sich ein Chaos an. In vielen Bundesländern wurden bereits die Bescheide über den finalen Grundsteuerbetrag verschickt – mit erheblichen Anhebungen gegenüber dem bisherigen Betrag. Die Grundsteuer gehört auf den Prüfstand.

Die Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.

Das Produkt Immobilie ist in den letzten Jahren komplizierter geworden, sei es durch die Anforderungen an Energieeffizienz, anspruchsvolle Finanzierungkonditionen oder rechtliche Einschränkungen. Deswegen haben die Kunden einen höheren Beratungsbedarf. Die Anzahl der Transaktionen, an denen ein Makler beteiligt ist, ist signifikant gestiegen. Dem höheren Beratungsbedarf und Ansprüchen müssen Makler und Verwalter trotz des enormen Haftungsrisikos gerecht werden. Es ist deswegen unerlässlich sicherzustellen, dass diese Berufsgruppen ein Mindestmaß an Sachkunde besitzt. Die Gewerbeordnung stellt, soweit es den Zugang zu diesen Berufen betrifft, keine Anforderungen. Die bisherige gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung reicht nicht aus.