Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Was müssen Eigentümer und Verwalter beachten? Was gilt in welchem Bundesland? Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben? Welche Angaben müssen gemacht werden und welche Fristen gibt es?

Auf dieser Themenseite erfahren Sie alles zum Thema Grundsteuer vom IVD-Steuerpapst Hans-Joachim Beck.

Die Themen:

• Die neuen Hebesätze
• Musterklagen gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert
• Einspruch einlegen beim Bescheid über den neuen Grundsteuerwert
• Rücknahme des Einspruchs
• Einspruch beim Grundsteuerwertbescheid betreffend Teileigentum
• Expertentipps für Verwalter
• Downloads
• Die wichtigsten Informationen im Überblick
• FAQ’s

Bis zum Ablauf des Jahres 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage des Einheitswerts erhoben. Ab dem Jahre 2025 sind dagegen die neuen Grundsteuerwerte maßgebend. Ob die Grundsteuer dadurch steigen wird, steht noch nicht fest.

Die Erklärung zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes musste in den meisten Bundesländern bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden. Derzeit sind die Finanzämter damit beschäftigt, die Grundsteuerwerte zu berechnen und entsprechende Bescheide zu erlassen. In den Bundesländern, die eigene, vereinfachte Modelle eingeführt haben, läuft dies ziemlich reibungslos. Die Bundesländer, die sich dem Bundesmodell angeschlossen haben, kämpfen jedoch mit dem Arbeitsaufwand und der Fülle der gegen die Bescheide eingelegten Einsprüche. Soweit die Einsprüche auf die Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells gestützt werden, bleiben sie zunächst liegen.

Ob die Grundsteuer wegen der neuen Grundsteuerwerte steigen wird, hängt davon ab, ob die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend anpassen werden. Denn zur Ermittlung der Grundsteuer wird der festgesetzte Grundsteuermessbetrag mit einem Hebesatz multipliziert, den jede Gemeinde selbständig bestimmt. Da die Grundstückswerte in den meisten Gebieten Deutschlands in den letzten Jahrzenten erheblich gestiegen sind, müssten die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend absenken, wenn das Steueraufkommen nicht ansteigen soll.

Dies ist jedoch nicht sehr wahrscheinlich. Die Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) hat durch eine Umfrage ermittelt, wie hoch die Hebesätze der Grundsteuer B in den Kommunen mit über 20.000 Einwohnern sind und dabei Daten von 701 Städten und Gemeinden erhoben. Im Jahre 2023 haben 103 Kommunen ihre Hebesätze angehoben. Allerdings haben auch acht Gemeinden ihren Hebesatz abgesenkt. In 25 Städten übersteigt er den Wert von 800 Prozent. Die Spannbreite der Hebesätze ist sehr groß und reicht von 80 bis 947 Prozent. Der durchschnittliche gewogene Hebesatz der Grundsteuer B steigt von 549 Prozent im Jahre 2022 um fünf Prozentpunkte auf 554 Prozent. Vor allem die Stadtstaaten weisen hohe Hebesätze auf. Nordrhein-Westfalen ist das Flächenland mit dem höchsten durchschnittlichen Hebesatz. Am geringsten fällt der durchschnittliche Hebesatz hingegen in Schleswig-Holstein und Bayern aus.

Ursache für die Anhebung der Hebesätze ist vor allem, dass die kommunale Finanzaufsicht vieler Länder die Kommunen zwingt, Lücken in ihrem Haushalt durch Anhebung der Steuern zu schließen. Vielen Kommunen geht es aber sicherlich auch darum, vorsorglich auf die neuen Grundsteuerwerte zu reagieren und zu vermeiden, dass die Hebesätze für das Jahr 2025 außergewöhnlich angehoben werden.

Unabhängig von den neuen Grundsteuerwerten werden die Kommunen genötigt sein, ihre Hebesätze für die Grundsteuer weiter zu erhöhen. Denn sie sind für die Daseinsvorsorge zuständig, deren Aufwand vor allem durch Personalkosten bedingt ist, und deswegen zwangsläufig steigt. Hinzu kommen die Kosten für die Aufnahme und Integration von Geflüchteten. Eine weitere Erhöhung der Hebesätze für die Gewerbesteuer ist nur sehr begrenzt möglich, da dies die Attraktivität des Standorts verringern würde und die Betriebe sogar veranlassen könnte, die Gemeinde zu verlassen. Die Grundsteuer stellt dagegen eine zuverlässige Einnahmequelle dar. Da ihr Anteil an den Steuereinnahmen der Gemeinden von 14,8 Prozent im Jahre 2012 auf nur noch 11,4 Prozent im Jahre 2022 gesunken ist, liegt es nahe, dass die Kommunen die Steuereinnahmen aus der Grundsteuer anheben wollen.

Nach Ansicht des IVD sollten der Bund und vor allem die Länder eine Anhebung der Hebesätze verhindern, indem sie für eine bessere Finanzausstattung der Kommunen sorgen. Denn die Grundsteuer erhöht die Kosten für das Wohnen. Der Finanzbedarf der Kommunen sollte deswegen nicht durch die Grundsteuer, sondern die allgemeinen Steuereinnahmen gedeckt werden.

In Berlin und in Rheinland-Pfalz sind die ersten beiden Musterklagen gegen die neuen Grundsteuerwerte eingereicht worden. Die Aktenzeichen lauten wie folgt:

• FG Berlin-Brandenburg 3 K 3142/23
• FG Rheinland-Pfalz 4 K1205/23

Eigentümer, die gegen ihren Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt haben, können sich jetzt auf diese beiden Verfahren berufen. Die beiden Verfahren werden vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund unterstützt.

Obwohl bisher bei der Finanzverwaltung noch nicht alle Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes eingegangen sind, ergehen bereits die ersten Feststellungsbescheide.

Für Eigentümer ist es wichtig, gegen diese Bescheide innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat Einspruch einzulegen. Obwohl der Feststellungsbescheid nur den Wert des Grundstücks und keine Steuer festsetzt und keine Zahlungsaufforderung enthält, ist es wichtig, gegen diesen Bescheid Einspruch einzulegen. Denn der Feststellungsbescheid ist für den späteren Bescheid über die Grundsteuer bindend. Einwände gegen den festgestellt Grundsteuerwert können deswegen nur durch einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht aber gegen den Grundsteuerbescheid, der wahrscheinlich erst im Jahre 2024 ergeht.

Vieles spricht dafür, dass das neue Grundsteuergesetz und vor allem die neuen Bewertungsregelungen verfassungswidrig sind. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hatte das BVerfG aber verlangt. Wer den Einspruch versäumt, kann von einer Aufhebung der Regelungen durch das BVerfG nicht profitieren. Denn Bescheide, die nicht angefochten werden, bleiben auch bei einer Aufhebung des Gesetzes bestehen. Die Steuer muss bezahlt werden, obwohl das zugrundeliegende Gesetz verfassungswidrig ist.

Das Finanzamt wird über den Einspruch sicherlich nicht sofort entscheiden, sondern die Abgabe der restlichen Erklärungen abwarten und zunächst sämtliche Bescheide erlassen. Wahrscheinlich werden nur einige Musterverfahren bis zum BVerfG getragen. Bei den übrigen Verfahren wird die Finanzverwaltung voraussichtlich den Ausgang dieser Verfahren abwarten. Der Einspruch ist kostenlos. Die Vertretung durch einen Steuerberater oder Anwalt ist nicht erforderlich.

Um Ihnen die Formulierung eines Einspruchs zu erleichtern, fügen wir einen Mustertext bei.

Wenn Ihr Grundstück in einem Bundesland liegt, für das das sog. Bundesmodell gilt, können Sie zur Begründung Ihres Einspruchs folgenden Text verwenden.

Sie haben Einspruch gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes eingelegt und eine Antwort vom Finanzamt erhalten, in dem Sie aufgefordert werden, Ihren Einspruch zurückzunehmen?