In Wohnungseigentümergemeinschaften meldet sich regelmäßig einer der Eigentümer mit dem Wunsch, dass auf dem Dach des Hauses eine Photovoltaikanlage installiert werden soll. Dadurch will man einen Beitrag zum Klimaschutz leisten und möglichst einen günstigeren Preis für den Strom bekommen.
Für die WEG-Verwaltung stellen sich dabei viele Fragen:
Meines Erachtens ist dringend davon abzuraten, dass die GdWE selbst die Anlage betreibt.
Zunächst ist zu prüfen, ob sich alle Eigentümer an der Anlage beteiligen wollen und zu welchen Anteilen. Wenn sich nicht alle Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen beteiligen wollen, gibt es Schwierigkeiten. Zwar könnten sie nach dem WEG-Recht durch einen Mehrheitsbeschluss überstimmt werden, der Streit wäre aber vorprogrammiert.
Wenn ein Beschluss zugunsten einer Installation der PV-Anlage durch die GdWE gefasst wird, stellt sich die Frage, wie diese finanziert werden soll. Aus der Erhaltungsrücklage kann die Anlage wohl nicht finanziert werden, da diese der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gewidmet ist. Wird hierzu eine Sonderumlage beschlossen, würde das für finanzschwache Eigentümer ein Problem bedeuten. Nimmt die GdWE ein Darlehen zur Finanzierung der Anlage auf, wären wohl Eigentümer, die über genügend Eigenkapital verfügen, damit nicht einverstanden.
Schließlich stellt sich die Frage, wer die Anlage verwaltet. Die WEG-Verwaltung dürfte in der Regel nicht über die entsprechenden Kenntnisse und personellen Ressourcen hierfür verfügen. Sie ist deshalb meist nicht bereit, diese Aufgabe zu übernehmen, sodass ein externer Dienstleister beauftragt werden muss.
Aufgrund all dieser Probleme empfiehlt es sich m. E., dass die GdWE die Anlage nicht selbst betreibt, sondern die Dachfläche an eine andere Person verpachtet, die darauf die PV-Anlage betreibt. Hierzu kann eine Personengesellschaft gegründet werden, an der sich diejenigen Eigentümer beteiligen, die Interesse am Betrieb einer PV-Anlage haben. In diesem Fall kann auch die Finanzierung von jedem der Gesellschafter individuell gehandhabt werden. Jeder Gesellschafter kann selbst entscheiden, ob er seine Einlage in die neue PV-Gesellschaft mit Eigenkapital oder mit Fremdkapital finanziert.
Die Gesellschaft, die die PV-Anlage betreibt, sollte eine angemessene Pacht für die Nutzung der Dachfläche bezahlen. Die Einkünfte aus der Verpachtung des Gemeinschaftseigentums stehen allen Eigentümern anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu.
Üblicherweise soll der von der PV-Anlage erzeugte Strom so weit wie möglich innerhalb des Gebäudes verbraucht werden, sowohl in den jeweiligen Eigentumswohnungen als auch in den Gemeinschaftsräumen. Es handelt sich deshalb um ein sogenanntes Mieterstrommodell im Sinne der §§ 42a und 42b EnWG. Denn anders als der Wortlaut es nahelegt, gelten diese Regelungen nicht nur bei der Lieferung von Strom an Mieter, sondern bei der Lieferung an „Letztverbraucher“, wenn es sich um Wohnraum handelt. Die Regelungen gelten daher auch für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen.
Das in den Vorschriften enthaltene Kopplungsverbot, nach dem der Mietvertrag mit dem Vertrag über die Stromlieferung nicht verbunden werden darf, bedeutet bei Wohnungseigentümern, dass keiner von ihnen gezwungen werden darf, seinen Strom von der Betreibergesellschaft zu beziehen. Es besteht also die Möglichkeit, dass nur ein Teil der Eigentümer an dem Modell teilnimmt.
Nach § 42a EnWG muss allerdings die Vollversorgung der belieferten Personen sichergestellt sein. Soweit der mit der PV-Anlage erzeugte Strom nicht ausreicht, muss daher der Betreiber der Anlage bei einer Gestaltung nach § 42a EnWG Strom von einem Energieversorger dazukaufen und an die teilnehmenden Parteien weiterliefern. Für die Rechnungen zwischen dem Energieversorger und dem Betreiber der Anlage gilt umsatzsteuerlich gemäß § 13b UStG die Regelung über die Umkehr der Steuerschuldnerschaft (Reverse Charge).
Anders ist es dagegen, wenn die Betreibergesellschaft die „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ (GGV) gemäß § 42b und den §§ 3 Nr. 20a, 20b EnWG wählt. In diesem Fall gilt das Gebot der Vollversorgung nicht (§ 42b Abs. 3 Satz 1 EnWG). Der Letztverbraucher bezieht den Reststrom direkt vom Energieversorger. Aufgrund der Erleichterungen im Vergleich zum Mieterstrommodell nach § 42a EnWG gibt es allerdings keine spezielle Förderung für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Lediglich die Überschusseinspeisung in das Netz wird nach dem EEG vergütet.
Die Betreibergesellschaft wird mit der PV-Anlage zwar gewerblich tätig und erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese Einkünfte sind jedoch gemäß § 3 Nr. 72 EStG von der Einkommensteuer und im Ergebnis auch von der Gewerbesteuer befreit, wenn die auf dem Gebäude betriebene Anlage die Grenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit nicht überschreitet und außerdem die von der Betreibergesellschaft insgesamt betriebenen PV-Anlagen die Grenze von 100 kWp nicht überschreiten. PV-Anlagen, die einzelne Gesellschafter der Betreibergesellschaft daneben betreiben, werden dabei nicht berücksichtigt. Der Abzug von Betriebsausgaben ist gemäß § 3c EStG nicht möglich.
Die Steuerfreiheit gilt auch dann, wenn der Betreiber der PV-Anlage nicht Eigentümer des Grundstücks ist.
Umsatzsteuerpflicht der Stromlieferung
Die Betreibergesellschaft wird durch den Betrieb der Anlage Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG. Ihre Lieferung des Stroms an die einzelnen Eigentümer unterliegt der Umsatzsteuer.
Bei der Lieferung von Strom durch einen Vermieter an seinen Mieter stellt sich die Frage, ob es sich um eine unselbstständige Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung der Wohnung handelt. Nach der Entscheidung des BFH vom 17.7.2024 (XI R 8/21) liegt bei der Vermietung von Wohnraum immer eine selbstständige umsatzsteuerpflichtige Lieferung vor, weil sowohl nach § 42a EnWG als auch nach § 42b EnWG der Mietvertrag nicht mit der Stromlieferung gekoppelt werden darf. Diese Frage stellt sich bei der vorliegenden Gestaltung aber nicht, da die Betreibergesellschaft die Wohnungen nicht an die einzelnen Eigentümer vermietet. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer seine Wohnung nicht selbst nutzt, sondern vermietet und die Betreibergesellschaft den Strom an den Mieter liefert. Denn das Mietverhältnis besteht nicht zwischen der Betreibergesellschaft und dem Wohnungsmieter.
Betreiber der PV-Anlage als Elektrizitätswiederverkäufer
Wegen der Verpflichtung zur Vollversorgung ist der Betreiber der Anlage Elektrizitätswiederverkäufer. Nach § 13b Abs. 2 Nr. 5 Buchst. b i. V. m. Abs. 5 Satz 4 UStG ist deshalb bei Stromlieferungen zwischen dem Betreiber der PV-Anlage und dem Energieversorger der jeweilige Empfänger der Leistung Steuerschuldner.
In der Regel sind die Umsätze der Betreibergesellschaft jedoch von der Umsatzsteuer befreit, da die Betreibergesellschaft Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG ist, solange ihre Umsätze im Jahr nicht mehr als 100.000 Euro betragen.
Es besteht deshalb für die Betreibergesellschaft kein Anlass, auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 19 UStG zu verzichten.
Bundesverband
Rechtsberater Referat Steuern
Der Beitrag Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern erschien zuerst auf IVD.
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