Der Verkauf einer Immobilie ist nicht nur aufgrund der aktuellen Marktlage eine Herausforderung. Verkaufswillige lesen auf Immobilienportalen von steigenden Preisen, während etwa in Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse von fallenden Preisen gesprochen wird. Ein scheinbarer Widerspruch, der Verkäufer von Immobilien irritieren kann und unrealistische Preisvorstellungen nährt. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt eine Übersicht über Begriffe, die für den Verkauf einer Immobilie entscheidend sind – gut zu wissen, natürlich auch für Kaufinteressenten.
1. Angebotspreis
Der Angebotspreis bezieht sich auf den anfänglich festgesetzten Preis, zu dem ein Verkäufer seine Immobilie zum Verkauf anbietet. Dieser Preis kann auf verschiedenen Faktoren basieren wie der Lage, dem Zustand der Immobilie, dem aktuellen Marktumfeld und den vergleichbaren Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Falls zuvor ein Verkehrswert ermittelt wurde, kann der Angebotspreis in Anlehnung an den berechneten Wert festgelegt werden. Dabei ist aber wichtig zu bedenken, dass es sich beim Angebotspreis oft um die Wunschvorstellung des Verkäufers handelt.
2. Abschlusspreis
Der Abschlusspreis (oft auch als Verkaufspreis bezeichnet) einer Immobilie ist der tatsächlich erzielte Preis, zu dem die Immobilie schließlich verkauft wird. Dieser Preis kann vom ursprünglichen Angebotspreis sowie vom Verkehrswert abweichen und wird durch die individuellen Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt. Verschiedene Faktoren wie die finanzielle Situation beider Parteien, die zusätzliche Berücksichtigung individueller Wünsche zu Vertragsmodalitäten und andere subjektive Einflüsse können sich neben den objektiven Kriterien auf den Abschlusspreis auswirken. Der Abschlusspreis ist letztendlich der Betrag, der im Kaufvertrag festgehalten wird.
3. Verkehrswert/Marktwert
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den objektiven Wert eines Grundstücks und ist nach Paragraf 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Danach handelt es sich um den Preis, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
Der Verkehrswert kann durch einen Sachverständigen in einem Wertermittlungsverfahren basierend auf einer gründlichen Analyse der in der Vorschrift genannten Faktoren ermittelt werden und als objektive Grundlage für Transaktionen dienen. „Der Verkehrswert ist auch bei vielen rechtlichen Fragestellungen für Gerichte relevant, etwa bei der Ermittlung des Zugewinnausgleichs im Rahmen von Ehescheidungen oder bei Vermögenstransaktionen, die unter dem Zustimmungsvorbehalt eines Vormundschaftsgerichts erfolgen. Auch wird der Verkehrswert oftmals herangezogen, um eine Einigung unter Erben oder mehreren Eigentümern zu organisieren“, sagt Sven Keussen, Vorsitzender des Bundesfachausschusses Makler beim IVD.
Christian Gorber, Vorsitzender des Bundesfachausschusses Sachverständige beim IVD, ergänzt: „Mit dem Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen kann nach dem Bewertungsgesetz auch ein niedrigerer Wertansatz im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsteuer nachgewiesen werden. Dies wird sich für Steuerpflichtige aufgrund der mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingeführten Änderungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien künftig wesentlich häufiger lohnen.“
Der Verkehrswert (Marktwert) lässt sich in der Regel über eine oder mehrere der drei normierten Methoden ermitteln: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren.
Beim Sachwertverfahren werden zunächst der Bodenwert und der Gebäudewert separat ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen wird dann noch um die Alterswertminderung reduziert. Die Addition beider Werte ergibt dann den vorläufigen Sachwert. Dieser wird anschließend mithilfe von Marktanpassungsfaktoren an die zum Stichtag herrschende Nachfragesituation angeglichen. Gegebenenfalls weitere Besonderheiten, wie etwaige Baumängel, können dann in einem letzten Schritt berücksichtigt werden. Dieses Verfahren eignet sich gut, um den Marktwert von Ein- oder Zweifamilienhäusern zu ermitteln.
Im Unterschied zum Sachwertverfahren werden beim Vergleichswertverfahren die Verkaufspreise von Immobilien zur Bewertung herangezogen, die sich in einem ähnlichen Zustand, einer ähnlichen Lage befinden und die eine vergleichbare Ausstattung haben. Das Verfahren bietet sich vor allem für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke an, sofern ausreichend geeignete Vergleichsfälle vorliegen. Eventuelle Besonderheiten bzw. Abweichungen müssen gesondert berücksichtigt werden.
Beim Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks sowie der Ertragswert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die nachhaltig erzielbaren Erträge abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einschließlich eines Mietausfallrisikos sowie eines Ansatzes für die Bodenwertverzinsung werden über die prognostizierte Restnutzungsdauer kapitalisiert und führen zum Ertragsanteil der baulichen Anlagen. Zu diesem Barwert wird der Bodenwert addiert und ergibt den vorläufigen Ertragswert. Eine allgemeine Marktanpassung ist beim Ertragswertverfahren in der Regel nicht erforderlich. Besonderheiten müssen jedoch wie beim Sachwert zusätzlich berücksichtigt werden. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für die Wertermittlung von vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
Pressemitteilung vom 31. August 2023
