Wichtige Änderungen bei AfA und Grundsteuer: Das müssen Sachverständige wissen

Das müssen Sachverständige jetzt wissen

Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für steuerliche Abschreibungen bleibt weiterhin möglich, allerdings nur durch Gutachten von zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Zudem hat der Gesetzgeber eine wichtige Änderung bei der Grundsteuer umgesetzt: Ein niedriger gemeiner Wert kann jetzt alternativ auch durch einen aktuellen Kaufpreis nachgewiesen werden.

AfA: Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7Abs. 4 Satz 2 EStG)

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, einen höheren AfA-Satz in Anspruch zu nehmen, indem er nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als sie den gesetzlichen Abschreibungssätzen zugrunde liegt. Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme zu dem Entwurf des JStG 2024 eine erhebliche Einschränkung dieser Regelung gefordert. Danach sollte die AfA nach einer kürzeren Nutzungsdauer nur vorgenommen werden, wenn ein Gebäude bereits zum Zeitpunkt seiner Fertigstellung eine kürzere Nutzungsdauer hat und die Nutzungsdauer weniger als 20 Prozent der den AfA-Sätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG rechnerisch zugrundeliegenden Absetzungszeiträume beträgt. Um zu verhindern, dass jegliche Gutachten als Nachweis zur Verringerung der typisierten Abschreibungszeiträume von Gebäuden genutzt werden, sollten zudem die erforderlichen Kriterien für die Nachweiserfüllung gesetzlich festgeschrieben werden. Diese Einschränkung ist nicht in das JStG 2024 übernommen worden.

Wie bisher wird das Gutachten von den Finanzverwaltungen allerdings nur anerkannt, wenn es von einem zertifizierten Sachverständigen einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde.

Grundsteuer: Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23) entschieden, dass der Steuerpflichtige die Möglichkeit haben muss, durch ein Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert seines Grundstücks mindestens 40 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt. Durch das Jahressteuergesetz 2024 hat der Gesetzgeber die Auffassung des BFH in § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) übernommen und geregelt, dass in diesem Fall der niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist. Statt eines Gutachtens kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen. Dies dürfte insbesondere bedeutsam sein, wenn das Grundstück nach dem 1.1.2022 verkauft worden ist, da die Kaufpreise danach gefallen sind.